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Condomínios de prédios residenciais: entenda mais sobre o assunto

12 novembro 2018

Condomínios de prédios residenciais: entenda mais sobre o assunto

A vida em um condomínio exige regras, orientações, direitos, deveres e obrigações financeiras. É importante saber mais sobre todos esses pontos, principalmente para quem tem planos de adquirir um imóvel em um prédio residencial.

Cada morador tem papel fundamental no funcionamento da estrutura. Ele precisa arcar com suas despesas e respeitar as regras de convivência. Paralelamente está o síndico, com suas obrigações de gestor de recursos e intermediador de qualquer problema de relacionamento.

Este post trará mais detalhes de algumas questões básicas que envolvem a vida em um condomínio de prédios residenciais. Saiba mais sobre leis, taxas, sobre os deveres dos moradores e as obrigações de um síndico!

As leis de condomínios

Viver em um condomínio pressupõe regras. Elas manterão o ambiente harmonioso, considerando questões diversas como reuniões e assembleias, inadimplência e outras questões gerenciais. Há, basicamente, 3 bases jurídicas pelas quais síndicos e moradores precisam se basear: Código Civil, Lei de Condomínio e Código de Processo Civil.

O Código Civil

O Código Civil dispõe de regulamentações sobre assuntos gerais de convivência, considerando obrigações e direitos de condôminos, definição de conselho fiscal e de síndico, além das obrigações que ele tem em sua gestão.

Também são abordadas as taxas de atrasos e multas, definindo o teto de 2%. O mesmo acontece nas multas de comportamento antissocial, limitada em até 10 vezes o valor do condomínio. Descumprimento de normas, com fator de reincidência, chega até 5 vezes o valor.

O Código Civil também traz as restrições relacionadas às obras. São definidas as regras para reformas no condomínio, com a aprovação dos moradores. Além disso, há também restrições e orientações para intervenções feitas nos imóveis.

A Lei de Condomínio

A Lei de Condomínio, a nº 4.591/64, teve 27 artigos substituídos por artigos do Código Civil. Ainda assim, ela tem valor em um assunto importante, que é a incorporação imobiliária. Basicamente, esse assunto trata de empreendimentos de condomínios em que os imóveis são vendidos ainda na planta. Assim, são definidas regras de cumprimento de obrigações por parte das construtoras.

O novo Código de Processo Civil

O novo Código de Processo Civil, estabelecido em março de 2015, define principalmente as regras de inadimplência. Ficou determinado que condôminos devedores têm até 72 horas para quitar suas dívidas, e o não pagamento pode implicar em negativação, penhora de imóvel e bloqueio de conta bancária.

Se o atraso atingir 1 mês, a negociação pode ser feita para parcelar o pagamento dos valores em até 6 vezes. O síndico só pode fazer a cobrança em juízos se comprovar os débitos. Nesse caso, o apartamento pode ser penhorado, mas o processo é longo. O devedor também é obrigado, nesse caso, a arcar com os custos de sua defesa.

As taxas de condomínio

A taxa de condomínio é uma questão fundamental. Os valores devem ser pagos mensalmente, respeitando as datas estabelecidas em contrato. Ao síndico, cabe realizar as cobranças, controlar possíveis inadimplências e gerenciar a forma como esse dinheiro é investido.

O direcionamento das taxas deve ser para custear a manutenção básica da infraestrutura, pagar funcionários, custear reformas e compor o fundo de reserva. Os moradores precisam ter acesso à prestação de contas em reuniões e assembleias.

Tipos de cobrança

Há 2 tipos de cobrança da taxa de condomínio: fração ou por unidade. A primeira considera que moradores de imóveis maiores, como as coberturas, tenham obrigações financeiras maiores do que outros apartamentos, considerando valores proporcionais. Na cobrança por unidade, os valores são iguais para todos, considerando as necessidades do condomínio.

O papel do síndico

O síndico é uma figura imprescindível em qualquer condomínio. Alvo de cobranças e até mesmo observação constante, ele faz toda diferença para um local organizado. Suas obrigações são bem definidas e amplas, indo desde a definição de regras de convivência até a gestão dos recursos financeiros.

O síndico precisa ter em mente que ele é responsável pelo bem-estar de muitas pessoas. Justamente por isso, ele está sempre passível de sanções jurídicas, caso sua atuação seja negligente. Em compensação, uma administração competente torna o condomínio organizado, o que reflete diretamente no valor dos imóveis presentes nele.

Entre suas principais obrigações é importante destacar pontos como:

  • representar o condomínio interna e externamente;
  • definir e divulgar amplamente o regimento interno;
  • prestar contas sempre que for necessário;
  • gerir as finanças do condomínio, fazendo bom uso das taxas;
  • fiscalizar a adimplência;
  • realizar e controlar o orçamento;
  • propor reformas e cuidar de manutenções básicas;
  • convocar assembleias e reuniões.

No cotidiano, o síndico precisa ser uma figura com bom trânsito entre os moradores. Frequentemente ele será solicitado para tirar dúvidas e solucionar problemas. É fundamental fazer o papel de intermediador, prezando sempre pelos interesses do condomínio e pela harmonia entre os condôminos.

O síndico é a pessoa certa para ser consultada em caso de qualquer questionamento. Os moradores precisam ter essa abertura. Por isso, quem ocupa esse cargo precisa de disponibilidade para conduzir questões diversas, seja considerando a amplitude do condomínio, seja atendendo a interesses específicos dos condôminos.

Os deveres dos moradores

O morador também tem obrigações diversas na convivência em um condomínio. O primeiro exercício é a conscientização de que esse tipo de moradia pressupõe comunidade, ou seja, respeito e compreensão. Isso, por si só, já é a base dos deveres dos moradores como parte do condomínio.

O cumprimento do regimento interno é indispensável. Ele determina regras gerais do uso da infraestrutura, define orientações de comportamento e estabelece as melhores práticas, sempre visando o bem-estar geral.

As obrigações se estendem também ao cumprimento dos compromissos financeiros. As taxas de condomínio são obrigatórias, o que é visto em contrato quando um novo morador chega. O não pagamento abre a possibilidade de multas e sanções judiciais, como você já viu no post.

Os moradores também precisam ser participativos, frequentando as reuniões. Como parte integrante do condomínio, eles têm o direito de participar de decisões importantes e, quando for o caso, dar sugestões ou expressar alguma insatisfação.

Viver em condomínio é ter qualidade de vida, segurança e tranquilidade, seja para famílias, seja para pessoas que moram sozinhas. Conhecer mais sobre os direitos, deveres e o funcionamento desse tipo de estrutura de moradia é fundamental. Agora você já sabe o que esperar caso escolha esse local para viver!

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