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Uma aposta no popular

28 maio 2009

Motivadas pelo projeto do governo, as grandes incorporadoras se ajustam para explorar a base da pirâmide social

Alguém pode me explicar o que é subsídio?" A pergunta foi feita por Milton Goldfarb, presidente da incorporadora que leva seu sobrenome e pertence à empresa imobiliária PDG Realty, a uma plateia de 700 corretores reunidos no teatro Juca Chaves, em São Paulo, no fim de abril. Preocupado em saber se os profissionais haviam entendido o pacote habitacional voltado para a baixa renda anunciado pelo governo semanas antes, Goldfarb resolveu começar pelo básico. E teve uma surpresa: só dez corretores se arriscaram a responder - e nenhum acertou. O programa Minha Casa, Minha Vida prevê subsídios de 34 bilhões de reais, juros reduzidos, prazos maiores e descontos no seguro obrigatório para famílias com renda formal ou informal de até 4 650 reais por mês, o equivalente a dez salários mínimos. "A dificuldade de entender e também acreditar nas novas condições é compreensível porque nunca vimos nada desse tipo no Brasil", diz Goldfarb.

Na sede das maiores incorporadoras do país, o clima é de euforia - uma euforia que tem resistido até à lentidão do governo nos primeiros 30 dias do plano. A meta é usar a Caixa Econômica Federal para aprovar e financiar 1 milhão de casas e apartamentos em até dois anos, mas por enquanto o sonho da casa própria é um pesadelo burocrático. Até meados de maio, o banco só havia aprovado a construção de cerca de 2 000 unidades. Parte do problema reside na própria Caixa - embora o banco tenha cortado dezenas de exigências, ainda são necessários 54 procedimentos para aprovar um financiamento. "O banco está se mexendo, mas ainda existem muitos problemas. A aprovação de financiamento de compradores leva mais de um mês, quando o compromisso assumido pela Caixa era fazer isso em 15 dias", diz o presidente de uma incorporadora. Há também greves no caminho. Cerca de 2 300 engenheiros, arquitetos e advogados da Caixa cruzaram os braços em abril, pouco depois do anúncio do plano. "Fazemos reuniões todas as semanas com executivos do setor para entender os gargalos e resolvê-los", diz Jorge Hereda, vice-presidente da Caixa.

Apesar dos problemas, as principais empresas do setor passaram as últimas semanas se preparando para vender imóveis de acordo com as novas regras. Elas estão respondendo à avalanche de clientes que têm se cadastrado nas prefeituras para conseguir comprar casas e apartamentos usando as vantagens do pacote - em São Paulo, por exemplo, já há mais de 350 000 pessoas na fila. Parte desses consumidores também tem lotado os estandes das obras, as lojas próprias e os portais de venda das incorporadoras. "Não precisamos de marketing ou de um exército de vendedores para ir atrás de compradores, pois eles estão correndo para nós. A demanda é enorme, só falta atendê-la", diz Rubens Menin, presidente da MRV, que viu o número de atendimentos diários em seu site aumentar mais de quatro vezes, para 2 500. O desafio mais imediato das companhias é fazer seus corretores entender os benefícios do plano - e explicá-los aos clientes. Para isso, vêm realizando treinamentos específicos sobre o pacote. Uma das condições que geram mais polêmica é o subsídio de 23 000 reais que o governo dará a quem ganha menos de três salários mínimos por mês. "As pessoas não acreditam que esse dinheiro será dado, acham que tem algum truque, que terão de devolver isso depois", diz Milton Goldfarb.

Em política habitacional, o Brasil está décadas atrás dos países desenvolvidos. Perde até para a maior parte dos emergentes. O México criou um programa de incentivos públicos à construção civil em 2000 que se tornou referência mundial. De lá para cá, o país reduziu seu déficit habitacional pela metade. Aqui, estima-se que faltem cerca de 7 milhões de moradias - 98% delas para quem recebe menos de seis salários mínimos por mês. Até recentemente, era um público quase ignorado pelo mercado, mas que, após o pacote, tornou-se parte central de uma nova estratégia de negócios - por isso, as principais incorporadoras do país já começam a mergulhar mais fundo na pirâmide social. Quem focava seus esforços em famílias com renda entre seis e dez salários mínimos vai descer um degrau. É o caso da Goldfarb/PDG, que, antes do pacote, só vendia para quem ganhava mais de 3 000 reais, e da Living/Cyrela, a maior do mercado, mas com pouca tradição na baixa renda. "Fizemos ajustes para cortar custos. Preferimos prédios mais baixos e que ficam prontos em menos tempo, o que diminui os gastos com financiamento bancário. Com isso e as vantagens do plano, baixamos o preço médio de nossos imóveis em cerca de 20%", diz Antonio Guedes, principal executivo de baixa renda da Cyrela. Com o dinheiro dado pelo governo, quem ganha cerca de 1 500 reais por mês consegue comprar um imóvel de quase 80 000 reais - antes do pacote, era preciso ter um salário duas vezes maior para adquirir o mesmo imóvel.

Leia matéria na íntegra na Revista Exame, 28/05/09, matéria por Giuliana Napolitano e Eduardo Salgado

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